Изменения в законодательстве. Есть вопросы?
После вступления в силу Жилищного кодекса и ряда сопутствующих нормативно-правовых актов граждане, обращающиеся в агентства недвижимости, задают вопросы, непосредственно связанные с изменившейся законодательной базой в жилищной сфере.
Ответы на наиболее актуальные из них дает юрист одного из агентств недвижимости г. Москвы Григорий Митрохин.
После вступления в силу Жилищного кодекса кто имеет право на получение бесплатного жилья?
В соответствии со статьей 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении России и ее субъектов, соответственно к ведению субъектов РФ отнесена значительная часть вопросов, например, признание "малоимущими". Малоимущими согласно Жилищному кодексу РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта РФ. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы будут разными.
Конкретный порядок установят законодательные собрания субъектов Федерации, а на муниципальном уровне - конкретные цифры - органы местного самоуправления. Эти акты должны быть приняты в ближайшее время.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди следующим категориям (статья 57 ЖК РФ):
гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке не пригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских садах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний указанных в соответствующем перечне, установленном, Правительством РФ.
Необходимо ли теперь выводить из жилфонда квартиры при осуществлении предпринимательской деятельности?
В соответствии с п. 2 ст. 1 ЖК РФ «Допускается использование жилого помещена для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Однако, п. 3 той же статьи запрещает размешение в жилых помещениях промышленных производств.
Что включает в и как ее себя перепланировка согласовать?
Прежде всего, необходимо разграничить определения «перепланировка» и «переустройство».
Переустройство жилого помещения, в соответствии с п. 1 ст. 23 ЖК РФ представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировака жилого помещения в соответствии с п. 2 той же статьи представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В этих случаях вам необходимо обращаться в предприятие технической инвентаризации за согласованием грядущих либо свершившихся изменений.
Кому и как можно продать комнату в коммунальной квартире?
В соответствии с п. 6 ст. 45 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ст. 250 ГК РФ, а конкретнее – при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Для чего создаются товарищества собственников жилья?
Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:
Непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;
Реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.
Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ), товарищество также принимает согласованные в установленном ЖК РФ порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.
Каким образом предоставляется субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг?
Право на субсидии имеют граждане: пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; члены жилищных кооперативов; собственники жилых помещений.
Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг является мерой по реализации гарантий социальной защиты при осуществлении гражданами права на жилище. Оплата жилых помещений и коммунальных услуг предусматривает выполнение гражданами денежных обязательств, вытекающих из договоров, являющихся основаниями пользования жилыми помещениями без скидок на суммы рассчитанных субсидий и сумм предоставленных льгот. При этом гражданам, имеющим низкие доходы, в соответствии со ст. 159 ЖК РФ предоставляются адресные субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Кроме того, отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст. 160 ЖК РФ).
Важным принципом предоставления субсидий является независимость размера субсидии от фактических расходов на цели оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. В п. 1. ст. 159 ЖК РФ указывается, что при расчете субсидии используются величины регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Размер субсидий для семей со среднедушевым доходом выше установленного прожиточного минимума определяется как разница между установленным для муниципального образования размером регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг и величиной, соответствующей региональному стандарту максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.